Planificación sucesoria: donar la propiedad ya no es la mejor opción para los herederos
Los expertos aseguran que con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, la mejor opción es optar por un trámite sucesorio.

Nota en el Diario La Nación, Lunes 11 de Abril de 2016

 

En las oficinas que administran fortunas de familias acaudaladas (family offices), pero también en algunas de clase media, en las que los jóvenes tienen problemas para acceder a la vivienda propia, la planificación sucesoria es un tema de atención.
En relación con las propiedades, las posibilidades de cambio de manos de un título contemplan la donación en vida o la sucesión. El fideicomiso familiar o sucesorio se constituyó como opción tras la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, en agosto. La norma modificó algunos aspectos que inclinaron la balanza, según especialistas consultados por LA NACION, en favor de la sucesión, y quitaron peso a la donación, habitual en quienes prefieren dejar el asunto resuelto.

La evaluación de expertos de distintas áreas hace foco en el condicionamiento de cada figura sobre el título, con los costos en un plano secundario. Ya que un título «imperfecto» puede tener, coinciden, una incidencia más perniciosa que el valor de un trámite.
Leonardo Glikin, director de CAPS Consultores, dice que «ante el cambio de condiciones, la donación no es una alternativa conveniente» para quienes se ocupan de prever qué pasará con los bienes después de su fallecimiento. Antes, explica, la donación transfería un título no observable, es decir, que ningún tercero -por ejemplo, un hijo extramatrimonial- podía reclamar parte de una herencia. «Pero ahora, que alguien puede ser designado heredero tras un fallecimiento, el título proveniente de una donación se considera imperfecto, hasta que hayan pasado diez años», contrasta.

Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, aclara que «el título se «perfecciona» a los diez años de la firma de la escritura de donación, independientemente de cuándo muere el donante». Así, lo que antes aplicaba a terceros, ahora aplica a herederos forzosos (hijos, cónyuge).
El ser objetable expone a la propiedad a una depreciación, si se encuentra comprador. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, detalla: «El valor de la propiedad se ve afectado porque los riesgos son altos. Aunque no cualquiera puede reclamar, si se quiere construir un edificio, ni siquiera se analiza la inversión».

«La modificación del Código hace que sea muy difícil donar -analiza Oppel-. El bien queda en una situación de indefinición, fuera del mercado. Aun si la persona ha tenido una vida ordenada, el que lo va a comprar no lo sabe; el título queda con un defecto.» Y eso, agrega, traba también los créditos hipotecarios, que los bancos lo rechazan en esos casos.

Si la donación tiene a un tercero como beneficiario pueden ser los herederos los que reclamen. De allí por qué Santiago Mollard, abogado del estudio Nicholson & Cano, dice que la donación siempre queda sujeta a revisión. Por ejemplo, si tras la muerte el patrimonio ha cambiado y no cubre la parte de los herederos, pueden objetar el título. El nuevo Código les atribuye 66% del patrimonio, y deja 33% (ya no 20%) para libre disponibilidad.

Según Migliorisi, por lo dicho, es habitual que quien recibe una propiedad por donación la destine al alquiler, hasta que el tiempo perfeccione el título y pueda venderla.

Glikin marca otra desventaja: es difícil determinar a qué edad donar ante una mayor esperanza de vida. «Si la persona fallece a los 95, y donó a los 65, adelantó los costos 30 años y eso tiene un costo financiero», dice.

Aunque no la pondera como la opción conveniente, Mollard rescata la figura en ciertas circunstancias: «Si se piensa conservar el bien, es correcto que se haga una donación, es más cómodo, y en un tiempo volvés a tener un título no objetable».

Existe un ahorro de costos que promovía esa elección, opina Guillermo Borda, del estudio que lleva su apellido: la sucesión suma una tasa de justicia (del 1,5% del valor fiscal del inmueble en la ciudad de Buenos Aires) y honorarios profesionales, pactados de antemano. «Sin embargo -añade- es pasible de juicios y complicaciones.» Por la vía sucesoria, contrasta, los bienes se dividen entre los herederos y otro porcentaje a voluntad del fallecido, lo que puede aclararse a través de un testamento. Esto último agrega el costo de otro acto público o, de no serlo, de un perito calígrafo que consigne la validez de la firma, indica Borda.

Migliorisi estima que la sucesión puede demandar entre cuatro meses y un año. Aunque, como en un divorcio, depende de los bienes en juego y de la conflictividad. «Aun si después del juicio testamentario aparece una objeción, el reclamo es al beneficiario, pero eso no representa una traba para la venta de la propiedad, porque el título es «perfecto»», analiza.

Felicitas Argüello, de Nicholson & Cano, agrega un factor ineludible: tanto donación como herencia, en territorio bonaerense (aún no en la Capital) quedan gravadas por un impuesto, cuyas tasas varían. Cuanto más lejano es el parentesco, más alta es la alícuota, que va de 4% a 15,9%. «Lo que se hace para manejar los tiempos es dejar todo organizado y que la donación se acepte a futuro», comenta.

El fideicomiso testamentario consiste en un patrimonio separado del personal, que es administrado por un fiduciario, beneficiario o no. Glikin ejemplifica con un caso de un padre con hijos menores o un hijo con discapacidad. El contrato puede determinar que hasta que un hijo llegue a la mayoría de edad se invierta en algo en particular, que las rentas se repartan entre ellos y otros pasos a seguir.