Con fecha 15/07/2025 (B.O. del 16/07/2025), el Ministerio de Justicia y el Ministerio de Economía dictaron la Resolución Conjunta N° 2/2025, mediante la cual han establecido la reglamentación en materia de “Hipotecas Divisibles” y demás aspectos regulados por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 1017/2024 (“DNU”), fijando los requisitos formales, procedimientos y medidas complementarias para la implementación de aquella figura, y de los demás institutos previstos en el DNU.
A continuación, se describen los principales aspectos de esa normativa reglamentaria:
1. Supuestos
Las hipotecas divisibles podrán constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca (supuesto del Título I del DNU), así como al momento de otorgarse la escritura de constitución del derecho real de superficie (supuesto del Título II del DNU).
Asimismo, podrá constituirse el derecho real de hipoteca que no sea divisible al momento de otorgarse su escritura constitutiva, pero sujetarlo a división al momento en que se otorguen las escrituras a los fines de subdividir el inmueble y transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas resultantes a favor de los respectivos adquirentes, produciéndose en consecuencia simultáneamente en ese momento, la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
2. Contenido de escrituras de hipoteca
En las escrituras constitutivas de hipotecas divisibles deberá (i) realizarse una precisa descripción del proyecto de subdivisión al que se someterá el inmueble afectado a la garantía, (ii) darse cumplimiento a lo previsto en el artículo 2° del citado DNU y (iii) observarse el resto de los requerimientos que exija la normativa aplicable.
Asimismo, se deberá adjuntar a dichas escrituras la siguiente documentación:
- Plano de mensura del inmueble afectado;
- Constancia de su estado de ocupación;
- Copia del proyecto urbanístico o plano del proyecto de la obra y/o plano de subdivisión, acompañado por la constancia de la apertura del expediente respectivo ante la autoridad competente (en este último supuesto, firmado por profesional con título habilitante), y de los que resulten el número y características principales de todas las futuras unidades -funcionales y en su caso complementarias-, parcelas y/o subparcelas proyectadas como resultantes de la subdivisión del inmueble del que se trate;
- Informe de deuda por impuestos, tasas o contribuciones del inmueble afectado;
- Certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral correspondiente, según corresponda, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble y sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares que les impidan disponer del mismo;
- Compromiso irrevocable del titular del inmueble de afectarlo al régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, según el proyecto de que se trate, que prometan la entrega del derecho real de dominio sobre un bien futuro (unidad, parcela y/o subparcela); y
Datos claros y precisos del Registro Público o de la entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (“CNV”), que llevará la anotación de los boletos de compraventa u otros contratos similares (referidos en el DNU), ante quien el desarrollador solicitará la inscripción de tales instrumentos.
3. División del crédito hipotecario
Al momento de otorgarse la escritura de subdivisión del inmueble, y de transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias y/o parcelas y subparcelas resultantes a favor de los respectivos adquirentes, deberá también procederse a la correspondiente división del crédito y de la garantía hipotecaria, de conformidad con lo que se hubiese acordado oportunamente con el acreedor hipotecario, y consignarse en esa escritura el saldo de la deuda vigente con relación a la respectiva unidad, parcela y/o subparcela y sus condiciones de pago, así como la correspondiente asunción de deuda hipotecaria por parte del adquirente.
En tal escritura deberá constar:
- la liberación del propietario del inmueble general, si fuera el deudor originario, con respecto al saldo de la deuda asumida por cada adquirente;
- la aceptación del acreedor hipotecario a los términos bajo los cuales se lleve adelante el proceso de división del crédito y de la garantía hipotecaria; y
- la liberación del derecho real de hipoteca sobre aquellas unidades, parcelas y/o subparcelas cuyos adquirentes no asuman saldo de deuda alguna o, si habiéndola asumido, la cancelen en forma previa al otorgamiento del acto. En caso de no existir saldo deudor, se deberá reflejar dicha situación en la escritura referida.
4. Escrituras de superficie
En las escrituras de constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie (Título II del DNU), deberá agregarse un croquis o proyecto de plano firmado por profesional con título habilitante que certifique que el proyecto se ajusta a la normativa vigente en la materia, del cual resulte la determinación precisa del objeto de dicho derecho real, especificándose en caso de partes materialmente determinadas, su ubicación precisa, superficie, altura, u otros elementos que aseguren su adecuada individualización.
Asimismo, en dichas escrituras deberá preverse que, al momento de la extinción del derecho de superficie, la indemnización al superficiario prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación consista en la transmisión a éste del dominio pleno del inmueble, subsistiendo los derechos reales constituidos sobre el derecho real de superficie (v.gr., la hipoteca), de corresponder.
5. Afectación del inmueble al régimen del DNU
La afectación de las unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo que prometa la entrega del derecho real sobre un inmueble futuro, deberá instrumentarse mediante acta notarial e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda, en el rubro gravámenes del folio real respectivo.
De dicha acta deberá resultar la determinación precisa de las unidades, parcelas y/o subparcelas a construirse o dividirse, conforme el proyecto de plano de obra y/o subdivisión presentado ante la autoridad competente en la materia y el croquis efectuado por profesional habilitado, que en copias autenticadas deberán quedar agregados o referenciados en el folio respectivo.
La inscripción de dicha afectación caducará a los diez (10) años si antes no se renovare su anotación a solicitud de cualquiera de las partes interesadas, incluyendo a la entidad financiera que hubiera otorgado el crédito hipotecario para concretar la operación de que se trate, de corresponder.
En el acta notarial aludida se deberá adjuntar y/o dejar constancia de lo siguiente:
- Estado de ocupación del inmueble;
- Informe de deuda por impuestos, tasas o contribuciones;
- Certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral correspondiente, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble y sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares que les impidan disponer del mismo;
- El compromiso irrevocable del titular del inmueble de afectarlo al régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro (unidad, parcela y/o subparcela), sobre el cual no se pueda ejercer la posesión;
- Los datos claros y precisos del Registro Público o la entidad autorizada por la CNV que llevará la anotación de los boletos de compraventa u otros contratos similares;
- Solicitud de anotación de boletos de compraventa y todo otro contrato similar de las unidades, parcelas y/o subparcelas;
- Plano de mensura del inmueble afectado si correspondiere; y
- Copia del proyecto urbanístico o plano del proyecto de subdivisión, con la constancia de apertura del expediente ante la autoridad competente, firmado por profesional con título habilitante y del que resulte el número y características principales de las unidades, parcelas y/o subparcelas proyectadas que permitan su adecuada individualización.
6. Inscripción de boletos (o contratos semejantes)
A los fines de su oponibilidad, podrán registrarse los boletos de compraventa, así como cualquier otro contrato por el que se prometa la entrega del derecho real de dominio sobre un inmueble futuro, que tuvieren por objeto unidades, parcelas y subparcelas proyectadas, debiendo en tal supuesto anotarse cada uno de ellos en un folio especial, con la debida vinculación al folio real del inmueble afectado a la hipoteca divisible.
En el mismo folio especial mencionado se tomará razón de las eventuales cesiones, prendas, afectaciones cautelares, así como cualquier otra afectación a regímenes especiales, limitaciones y/o restricciones que pudieran existir con respecto al boleto o contrato, y/o al derecho registrado.
Los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y las entidades autorizadas por la CNV en los términos de lo previsto en el DNU, tendrán a su cargo tal anotación. Y el titular del inmueble podrá optar por efectuar la anotación de los boletos de compraventa u otros contratos en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción del proyecto, o en una de las entidades autorizadas por la CNV.
En el caso de que el titular del inmueble opte por efectuar la anotación en una entidad autorizada por la CNV, deberá previamente inscribir la afectación del inmueble al régimen del DNU en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.
Tanto en caso de que la anotación de los boletos de compraventa o de todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, sea efectuada por los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o por alguna de las entidades que sean autorizadas por la CNV para realizar dicha tarea, a los efectos de proceder a la inscripción del acta notarial de afectación al régimen del DNU, dichos registros o entidades procederán a calificar la correspondiente rogatoria de inscripción suscripta por escribano público, que podrá ser digital, presentada a efectos de la anotación de boleto de compraventa u otro contrato.
Tal rogatoria de inscripción deberá acompañar los boletos de compraventa y contratos referidos en el párrafo precedente, y contener como mínimo la siguiente información, que deberá ser calificada por el profesional que ruegue su anotación:
- Matrícula del inmueble, su ubicación y nomenclatura catastral completa;
- Datos completos de las partes del contrato a registrar;
- Identificación de la futura unidad funcional, parcela y/o subparcela;
- Fecha cierta del boleto de compraventa u otro contrato, y de tratarse de una cesión o prenda de boleto de compraventa o contrato, además de la fecha cierta, el perfecto encadenamiento de la titularidad de los derechos; y
- El cumplimiento de los Artículos 470 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, si correspondiera (asentimiento conyugal).
La anotación de los boletos de compraventa u otros contratos se extinguirá en los siguientes casos:
a. Cuando se otorgue e inscriba la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de este;
b. A solicitud de todas las partes interesadas;
c. Por orden judicial; o
d. A los cinco (5) años, si antes no se renovare su anotación a solicitud de alguna de las partes interesadas, incluyendo a la entidad financiera que hubiera otorgado el crédito hipotecario para concretar la operación de que se trate, de corresponder.
Tal como se ha anticipado, los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y las entidades autorizadas por la CN,V anotarán en el registro de boletos de compraventa y contratos respectivo:
- Las transmisiones de derechos sobre las unidades, parcelas y/o subparcelas proyectadas;
- Los derechos de garantía y demás restricciones o limitaciones establecidas sobre los derechos relacionados con las unidades, parcelas y/o subparcelas proyectadas, así como su extinción;
- Las constancias de las certificaciones expedidas a los fines de la disposición de derechos sobre las unidades, parcelas y/o subparcelas proyectadas;
- El estado jurídico de los boletos de compraventa y otros contratos, tales como lo referido al derecho personal del adquirente, la cesión, prenda, afectaciones cautelares, así como cualquier otra afectación a regímenes especiales y limitaciones y restricciones al derecho de que se trate; y
- Cuando corresponda, la extinción de la anotación de los boletos de compraventa y otros contratos.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se deberán llevar por orden cronológico y resguardando un perfecto encadenamiento entre los titulares de los derechos de que se trate, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos.
La presente publicación es preparada para informar a nuestros clientes. No tiene y no pretende tener naturaleza exhaustiva. Debido a la generalidad de su contenido no debe ser considerada como un asesoramiento legal.